Immobilien-Glossar A–Z
Kompakte und verständliche Definitionen der wichtigsten Begriffe rund um Immobilien, Hausverwaltung, Finanzierung und Eigentumsrecht.
A
- Annuität
- Konstante Jahresrate aus Zins und Tilgung bei Immobilienkrediten.
- Die Annuität ist die feste, jährlich oder monatlich gleichbleibende Rate eines Annuitätendarlehens. Sie setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit fortschreitender Laufzeit sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt entsprechend.
- Verwandte Begriffe: Tilgung, Zinsbindung
B
- Beleihungswert
- Langfristig sicher erzielbarer Verkehrswert einer Immobilie aus Bankensicht.
- Der Beleihungswert ist der nachhaltig erzielbare Wert einer Immobilie, den Banken zur Festlegung der Kreditkonditionen heranziehen. Er liegt typischerweise 10–20 % unter dem Verkehrswert und bestimmt zusammen mit dem Eigenkapital die Beleihungsauslauf-Quote.
D
- Denkmal-AfA
- Erhöhte steuerliche Abschreibung für sanierte Baudenkmäler.
- Die Denkmal-AfA nach §§ 7i / 7h EStG erlaubt es Eigentümern, Sanierungskosten an denkmalgeschützten oder in Sanierungsgebieten liegenden Immobilien über 12 Jahre vollständig steuerlich abzusetzen. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde.
E
- Eigenbedarfskündigung
- Kündigung des Mietverhältnisses, weil der Eigentümer die Wohnung selbst benötigt.
- Die Eigenbedarfskündigung nach § 573 BGB erlaubt dem Vermieter, ein Mietverhältnis zu beenden, wenn er, ein Familienmitglied oder ein Angehöriger seines Haushalts die Wohnung benötigt. Der Eigenbedarf muss konkret und nachvollziehbar begründet werden.
- Erbbaurecht
- Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen.
- Das Erbbaurecht trennt Grundstück und Gebäude rechtlich. Der Erbbaurechtsnehmer zahlt einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer und kann das Gebäude meist 60–99 Jahre nutzen. Nach Ablauf fällt das Gebäude gegen Entschädigung an den Eigentümer zurück.
G
- Gebäudeenergiegesetz (GEG)
- Gesetz zu Energieeffizienz und Heizungstausch in Wohngebäuden.
- Das GEG regelt seit 2020 die energetischen Mindestanforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude. Die Novelle 2024 verpflichtet schrittweise zum Einbau von Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbarer Energie und definiert Sanierungspflichten beim Eigentümerwechsel.
- Verwandte Begriffe: heizungsgesetz
- Grundbuch
- Öffentliches Register über Eigentumsverhältnisse und Belastungen einer Immobilie.
- Das Grundbuch wird vom Amtsgericht geführt und dokumentiert in drei Abteilungen Eigentümer, Lasten und Beschränkungen sowie Hypotheken und Grundschulden. Eine Eigentumsübertragung ist erst mit Grundbucheintrag wirksam.
- Grunderwerbsteuer
- Einmalsteuer beim Kauf einer Immobilie, je nach Bundesland 3,5–6,5 %.
- Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie an. Die Höhe variiert von 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). In Berlin und Sachsen-Anhalt aktuell 6,0 %.
H
- Hausgeld
- Monatliche Vorauszahlung des Wohnungseigentümers an die WEG.
- Das Hausgeld umfasst Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und ggf. Heizkosten. Es wird per Wirtschaftsplan beschlossen und am Jahresende über die Jahresabrechnung mit den tatsächlichen Kosten abgerechnet.
- Verwandte Begriffe: Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
K
- Kaufnebenkosten
- Zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf neben dem Kaufpreis.
- Die Kaufnebenkosten umfassen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %) sowie ggf. Maklerprovision. Insgesamt liegen sie zwischen 9 und 15 % des Kaufpreises und sollten aus Eigenkapital gedeckt werden.
- KfW-Förderung
- Zinsgünstige Kredite und Zuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau.
- Die KfW fördert energetische Sanierung, altersgerechten Umbau und den Erwerb von Effizienzhäusern. Anträge laufen über die Hausbank und müssen vor Maßnahmenbeginn gestellt werden. Programme: 261, 297/298, 300, 308, 458.
M
- Mieterhöhung
- Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist frühestens 15 Monate nach Einzug bzw. der letzten Erhöhung möglich. Innerhalb von 3 Jahren darf sie maximal 20 % betragen, in vielen Städten gilt eine Kappungsgrenze von 15 %.
- Mietpreisbremse
- Gesetzliche Begrenzung der Wiedervermietungsmiete.
- In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten u. a. für Neubauten ab 1.10.2014 und umfassend modernisierte Wohnungen.
- Milieuschutzgebiet
- Erhaltungssatzung gegen Verdrängung der Wohnbevölkerung.
- In einem Milieuschutzgebiet (§ 172 BauGB) sind Modernisierungen, Umwandlungen in Wohneigentum und Luxussanierungen genehmigungspflichtig. Berlin nutzt das Instrument intensiv – aktuell sind über 75 Quartiere als Milieuschutzgebiet ausgewiesen.
N
- Nebenkostenabrechnung
- Jährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten.
- Vermieter müssen die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen. Sie muss eine geordnete Aufstellung der Kosten, den Verteilerschlüssel, den Anteil des Mieters und die Vorauszahlungen enthalten.
- Notar
- Unparteiischer Träger eines öffentlichen Amtes für Beurkundungen.
- Beim Immobilienkauf ist die notarielle Beurkundung nach § 311b BGB Pflicht. Der Notar entwirft den Vertrag, prüft das Grundbuch, beurkundet den Kauf, beantragt Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung. Notarkosten betragen rund 1,5 % des Kaufpreises.
S
- Sondereigentum
- Alleineigentum an einzelnen Räumen einer Eigentumswohnung.
- Sondereigentum umfasst die Wohnung selbst sowie nicht zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmte Räume (z. B. Keller, Garage). Davon abzugrenzen ist das Gemeinschaftseigentum, das allen Eigentümern gemeinsam gehört.
- Verwandte Begriffe: Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), Teilungserklärung
- Spekulationssteuer
- Einkommensteuer auf Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien innerhalb von 10 Jahren.
- Verkauft ein Privater eine vermietete Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist, wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Ausnahme: Selbstgenutzte Immobilien sind nach 2 Jahren Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren steuerfrei.
T
- Teilungserklärung
- Rechtsdokument, das ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt.
- Die Teilungserklärung nach § 8 WEG legt fest, welche Räume Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. Sie enthält den Aufteilungsplan, die Miteigentumsanteile und meist die Gemeinschaftsordnung.
- Tilgung
- Rückzahlung des aufgenommenen Kreditbetrags.
- Die Tilgung ist der Anteil der monatlichen Rate, der das Darlehen reduziert. Eine anfängliche Tilgung von mindestens 2–3 % ist 2026 üblich. Höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die Gesamtzinslast.
- Verwandte Begriffe: Annuität
V
- Verkehrswert
- Marktwert einer Immobilie zum Bewertungsstichtag.
- Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften zu erzielen wäre. Er wird durch Sachverständigen-, Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt.
- Vorkaufsrecht
- Recht, beim Verkauf einer Immobilie in den Vertrag einzutreten.
- Vorkaufsrechte können durch Vertrag (privat) oder Gesetz (Kommune in Milieuschutzgebieten) bestehen. Der Vorkaufsberechtigte kann zu den Bedingungen des bereits abgeschlossenen Kaufvertrags an dessen Stelle treten.
W
- Wirtschaftsplan
- Vorausschauende Aufstellung der WEG-Einnahmen und -Ausgaben für ein Jahr.
- Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter erstellt und von der Eigentümerversammlung beschlossen. Er bildet die Grundlage für die Hausgeldzahlungen und gliedert sich in Gesamtwirtschaftsplan und Einzelwirtschaftspläne pro Einheit.
- Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
- Gemeinschaft aller Eigentümer einer Eigentumswohnanlage.
- Die WEG entsteht mit Eintragung der ersten Wohnung im Grundbuch. Sie ist seit der WEG-Reform 2020 teilrechtsfähig. Beschlüsse werden in der Eigentümerversammlung gefasst, der WEG-Verwalter setzt sie um.
- Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Teilungserklärung, Hausgeld
Z
- Zinsbindung
- Zeitraum, für den der Zinssatz eines Immobilienkredits fest vereinbart ist.
- Üblich sind Zinsbindungen von 5, 10, 15 oder 20 Jahren. Nach 10 Jahren hat der Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB). Längere Zinsbindungen geben Planungssicherheit, sind aber meist mit höheren Zinsen verbunden.