Kaufnebenkosten 2026: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – die wahre Rechnung
Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland fallen 2026 zusätzlich zum Kaufpreis im Schnitt 8,5–13,5 % Kaufnebenkosten an. Wer diese Posten unterschätzt, gerät schnell in eine Finanzierungslücke.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
- Berlin: 6,0 %
- Brandenburg: 6,5 %
- Sachsen: 5,5 %
- Sachsen-Anhalt: 5,0 %
Notar und Grundbuch
Notar- und Grundbuchkosten liegen bundesweit bei rund 1,5–2,0 % des Kaufpreises. Sie sind gesetzlich geregelt (GNotKG) und nicht verhandelbar.
Maklerprovision 2026
Seit dem Bestellerprinzip teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision je zur Hälfte – meist 3,57 % brutto je Partei. In Berlin und Leipzig beobachten wir eine zunehmende Bereitschaft von Verkäufern, die Provision zu reduzieren oder zu übernehmen.
Beispielrechnungen
- ETW Berlin, 480.000 € → ca. 60.000 € Nebenkosten (12,5 %)
- EFH Köthen, 220.000 € → ca. 19.000 € Nebenkosten (8,6 %)
- MFH Leipzig, 1,1 Mio. € → ca. 110.000 € Nebenkosten (10,0 %)
Fazit
Die Kaufnebenkosten gehören zwingend in jede seriöse Finanzierungsplanung. Sie müssen vollständig aus Eigenmitteln gedeckt werden – Banken finanzieren sie in der Regel nicht.
Häufige Fragen
Was kostet das 2026?
Beim Immobilienverkauf fallen 2026 Maklerkosten von 3,57 % inkl. MwSt. je Partei (Käufer/Verkäufer teilen sich die Provision), zusätzlich Notar (~1,5 %), Grundbucheintrag und ggf. Spekulationssteuer an.
Wie ermittle ich den Verkaufspreis meiner Immobilie?
Drei Ebenen: Vergleichswert aus aktuellen Verkäufen vergleichbarer Objekte, Sachwert aus Bodenrichtwert + Bauzeitwert, Ertragswert bei vermieteten Objekten. Ein professionelles Marktwertgutachten kostet 0,5–1,5 % des Objektwerts.
Welche Fehler sollte ich vermeiden?
Häufige Fehler: Energieausweis fehlt beim Erstbesichtigungstermin (Bußgeld bis 15.000 €), unrealistische Preisvorstellung killt die Erstreaktion in den ersten 14 Tagen, fehlende Unterlagen verzögern den Notartermin um Wochen.
Brauche ich einen Makler?
Ein lokal verankerter Makler erzielt im Schnitt 4–8 % höhere Verkaufspreise und verkürzt die Vermarktungszeit um 30–60 Tage. Die Maklergebühr amortisiert sich bei den meisten Objekten allein durch den höheren Verkaufspreis.
