Steuern für Vermieter 2026: AfA, Werbungskosten und Anlage V richtig nutzen
Vermieter zahlen 2026 auf jeden Euro Mieteinnahmen Einkommensteuer – aber nur, wenn sie steuerlich nicht alles geltend machen, was möglich ist. Dieser Guide zeigt AfA-Sätze, abzugsfähige Werbungskosten, die Sonder-AfA für Neubau und wie Sie die Anlage V richtig ausfüllen.
1. Mieteinnahmen versteuern – Grundprinzip
Mieteinnahmen aus privater Vermietung gelten als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" (§ 21 EStG). Versteuert wird der Überschuss aus Einnahmen minus Werbungskosten. Diese Einkünfte werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung erklärt.
2. Abschreibung (AfA) – der wichtigste Hebel
- Bestandsgebäude (Baujahr ab 1925): 2,0 % p. a. linear, 50 Jahre
- Bestandsgebäude (Baujahr vor 1925): 2,5 % p. a. linear, 40 Jahre
- Neubau (Fertigstellung ab 2023): 3,0 % p. a. linear
- Sonder-AfA Neubau (§ 7b EStG): zusätzlich 5 % p. a. in den ersten 4 Jahren bei Mietwohnungsneubau bis Baukostenobergrenze (Stand 2026)
- Denkmalschutz / Sanierungsgebiet (§ 7i, 7h EStG): bis zu 9 % p. a. in den ersten 8 Jahren auf den Sanierungsanteil
Die AfA-Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises – inklusive anteiliger Kaufnebenkosten. Der Bodenwert ist nicht abschreibbar.
3. Werbungskosten – das wird oft vergessen
- Schuldzinsen für Immobilienkredite
- Hausgeld (nur der nicht-umlagefähige Teil bei vermieteten ETW)
- Verwalterhonorar (WEG anteilig, Mietverwaltung, SEV voll absetzbar)
- Reparaturen und Instandhaltung (Erhaltungsaufwand)
- Fahrtkosten zum Objekt (0,30 €/km oder ÖPNV)
- Steuerberater-Honorar für die Anlage V
- Versicherungen (Wohngebäude, Haftpflicht, Mietausfall)
- Grundsteuer
- Inserate, Bonitätsauskünfte, Mieterschufa
- Anteilige Bürokosten und Telefon
4. Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Reparaturen sofort absetzbar (Erhaltungsaufwand). Maßnahmen, die den Standard wesentlich erhöhen oder das Gebäude über den ursprünglichen Zustand hinaus verbessern, sind Herstellungskosten – nur über AfA absetzbar. Bei anschaffungsnahem Aufwand (Sanierungen über 15 % der Anschaffungskosten in den ersten 3 Jahren netto) gilt automatisch Herstellungskosten.
5. Modernisierungsumlage und Steuer
Wer Sanierungskosten auf Mieter umlegt (siehe Modernisierungsumlage 2026), darf den Anteil als Mieteinnahme versteuern – die Bauinvestition selbst läuft aber über AfA bzw. Erhaltungsaufwand.
6. Anlage V richtig ausfüllen
- Zeile 1–7: Objektangaben, Adresse, Wohnfläche
- Zeile 9–14: Mieteinnahmen kalt + Umlagen
- Zeile 33: AfA
- Zeile 36–47: Werbungskosten einzeln
- Anlage Hausgeldabrechnung (bei ETW), Belege bereithalten
7. GEG und Steuer
Energetische Sanierungen nach GEG 2026 sind teils sofort absetzbar (Erhaltung), teils Herstellungskosten – ein Steuerberater rechnet das exakt aus. KfW- und BAFA-Zuschüsse mindern die Bemessungsgrundlage.
Fazit
Wer Mieteinnahmen versteuert, sollte 2026 jährlich die Anlage V mit einem Steuerberater prüfen. Service365 Verwaltung liefert für jede SEV-Wohnung einen steuerfertigen Jahresreport – inklusive Belegen, Hausgeldaufteilung und Werbungskosten-Übersicht. Mehr zur passenden Verwaltungsart in unserem Vergleich WEG vs. Mietverwaltung vs. SEV.
Häufige Fragen
Was kostet das 2026?
Die Bauzinsen liegen 2026 zwischen 3,4 und 4,1 % bei 10 Jahren Zinsbindung. Mitteldeutsche Lagen wie Leipzig, Halle und Magdeburg zeigen weiter stabile Renditen von 4,0–5,5 % brutto – deutlich über den Top-7-Städten.
Wann sinken die Bauzinsen?
Die EZB hat 2025 die Leitzinsen schrittweise gesenkt, doch die langfristigen Bauzinsen reagieren träger. Für 2026 erwarten die meisten Häuser Zinsen im Korridor 3,2–3,8 % bei 10 Jahren Bindung – unterhalb der 4,2 % aus 2024, aber deutlich über den 1,0 % aus 2021.
Welche Fehler sollte ich vermeiden?
Klassische Anlegerfehler 2026: zu hohe Hebelung in Hochzinsphase, Kauf in B-Lagen ohne Mikrolagen-Analyse, Vernachlässigung der energetischen Sanierungspflicht nach GEG (Stufenplan bis 2045).
Ist Mitteldeutschland 2026 noch interessant?
Mitteldeutschland (Leipzig, Halle, Magdeburg, Dessau, Bitterfeld) bietet 2026 weiter überdurchschnittliche Renditen bei moderatem Preisniveau. Demografie ist heterogen – Universitätsstädte wachsen, ländliche Räume schrumpfen. Mikrolagen-Analyse ist Pflicht.
