GEG 2026: 65-Prozent-Regel, Pflichten und Förderungen für Eigentümer
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wirkt 2026 nicht mehr nur in Neubauten – auch Bestandseigentümer und WEGs spüren die Pflichten. Dieser Guide klärt die berüchtigte 65-%-Regel, alle Übergangsfristen, Pflichten für Eigentümer und welche Förderungen 2026 helfen.
1. Die 65-%-Regel verständlich
Jede neu eingebaute Heizung muss zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. In Neubauten in Neubaugebieten gilt das seit 1.1.2024. Im Bestand und in Baulücken hängt der Stichtag von der kommunalen Wärmeplanung ab:
- Großstädte (über 100.000 Einwohner): spätestens 30.6.2026
- Kleinere Gemeinden: spätestens 30.6.2028
Solange die Wärmeplanung nicht beschlossen ist, dürfen auch Gas- und Ölheizungen weiter eingebaut werden – mit verpflichtender Beratung.
2. Welche Heizungen 65 % erfüllen
- Wärmepumpe (Luft, Sole, Wasser)
- Anschluss an Wärmenetz
- Stromdirektheizung in gut gedämmten Häusern
- Solarthermie (anteilig in Hybridlösungen)
- Biomasse (Pellets, Holz) – mit Auflagen
- Wasserstofffähige Heizungen (sobald Netz vorhanden)
3. Pflichten für Bestandsgebäude
- Heizungs-Tausch nach Defekt: Reparatur weiter erlaubt; Komplettausfall innerhalb 5 Jahren auf 65 %-Lösung umstellen.
- Hydraulischer Abgleich: Pflicht für Mehrfamilienhäuser mit Gas/Öl-Heizung über 1.000 m².
- Dämmpflicht oberste Geschossdecke: bei Eigentümerwechsel innerhalb 2 Jahren nachzurüsten.
- Austauschpflicht alte Konstanttemperatur-Kessel über 30 Jahre.
4. GEG in der WEG
In der Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Versammlung über die neue Heizung. Beschlüsse für moderne Heizungstechnik gelten als privilegierte bauliche Veränderung – einfache Mehrheit reicht. Mehr zur Beschluss-Praxis in unserer Eigentümerversammlungs-Checkliste.
5. Förderung 2026 – BEG/BAFA und KfW
- Grundförderung: 30 % auf Wärmepumpe, Biomasse, Wärmenetzanschluss
- Klimabonus: +20 % bei vorzeitigem Heizungstausch (vor gesetzlichem Stichtag)
- Effizienz-Bonus: +5 % für besonders effiziente Wärmepumpen
- Einkommens-Bonus (Selbstnutzer): +30 % bis 40.000 € Haushaltseinkommen
- Maximalförderung: 70 % der förderfähigen Kosten, gedeckelt bei 30.000 € pro Wohneinheit
6. Wirtschaftlichkeit für Vermieter
Wer als Vermieter saniert, kann 8 % der Investitionskosten als Modernisierungsumlage auf die Miete legen – innerhalb der Kappungsgrenze. Steuerlich ist die Investition über AfA oder Erhaltungsaufwand zu behandeln (siehe Steuern für Vermieter 2026).
7. Was passiert bei Nichteinhaltung?
Verstöße gegen das GEG sind Ordnungswidrigkeiten – bis zu 50.000 € Bußgeld. Auch beim Verkauf werden GEG-Mängel im Energieausweis sichtbar und drücken den Preis.
Fazit
Das GEG 2026 ist keine Apokalypse – aber ein klarer Handlungsrahmen. Wer früh plant, sichert sich Förderboni und steigert den Immobilienwert. Service365 Verwaltung begleitet WEGs und Vermieter in Berlin, Leipzig und Halle beim kompletten Sanierungsprozess.
Häufige Fragen
Was kostet das 2026?
Energetische Sanierungen kosten 2026 je nach Maßnahme 150–600 €/m². KfW-Förderung (BEG) deckt bis zu 70 % ab, davon bis zu 20 % als Tilgungszuschuss. Modernisierungsumlage: 8 % der Kosten p. a. auf die Miete.
Welche Förderung gibt es 2026?
Die BEG-Förderung der KfW bietet 2026 Tilgungszuschüsse bis 20 % bei Sanierung zum Effizienzhaus 55/40, plus iSFP-Bonus 5 %. BAFA fördert Heizungstausch (Wärmepumpe, Pellet, Solar) mit bis zu 70 % Zuschuss für selbstnutzende Eigentümer.
Welche Fehler sollte ich vermeiden?
Achten Sie auf: iSFP vor Maßnahmenstart (5 % Bonus geht sonst verloren), Förderantrag vor Auftragsvergabe stellen, Modernisierungsankündigung mit 3 Monaten Vorlauf an Mieter (sonst entfällt Umlagerecht).
Lohnt sich die Sanierung wirtschaftlich?
Bei steigenden Energiepreisen und CO₂-Preis (2026: 55 €/t) amortisieren sich Wärmepumpe + Dämmung in 12–18 Jahren. Mit KfW-Förderung verkürzt sich das auf 8–12 Jahre. Steuerlich: 20 % AfA für energetische Maßnahmen über 3 Jahre für Selbstnutzer.
