Heizungsgesetz im Mietshaus 2026: Was Vermieter jetzt tun müssen
Das GEG trifft Mietshäuser hart – aber für Vermieter ist es kalkulierbar. Dieser Guide zeigt 2026 alle Pflichten, die Wirtschaftlichkeit der gängigen Heizungs-Strategien, die Modernisierungsumlage und welche Förderprogramme sich für Vermieter lohnen.
1. Geltung im Mietshaus
Die 65-%-Regel gilt im Mehrfamilienhaus genauso wie im Einfamilienhaus – mit den gleichen Übergangsfristen je nach kommunaler Wärmeplanung (Großstädte 30.6.2026, kleinere Gemeinden 30.6.2028).
2. Wirtschaftlichkeitsvergleich der Heizungs-Optionen
| Variante | Investition (10 WE) | Betriebskosten/Jahr | CO₂-Risiko |
|---|---|---|---|
| Wärmepumpe (Luft) | 80 – 130 T€ | niedrig | gering |
| Wärmepumpe (Sole) | 120 – 200 T€ | sehr niedrig | sehr gering |
| Pellet-Heizung | 50 – 90 T€ | mittel | gering |
| Wärmenetz-Anschluss | 10 – 40 T€ | variabel | kontextabhängig |
| Hybrid Gas + Solarthermie | 40 – 70 T€ | steigend | hoch (CO₂-Preis) |
3. Förderung 2026 – BEG
- Grundförderung 30 % für Wärmepumpe, Biomasse, Wärmenetz
- Klimabonus +20 % bei vorzeitigem Tausch
- Effizienz-Bonus +5 % bei Top-Wärmepumpen
- Maximalförderung 70 %, gedeckelt bei 30.000 € pro Wohneinheit
4. Wirtschaftlichkeit + Modernisierungsumlage
Vermieter dürfen 8 % der nicht geförderten Investitionskosten jährlich auf die Miete umlegen (Kappungsgrenze: max. 3 €/m² in 6 Jahren). Beispielrechnung in unserem Guide Modernisierungsumlage 2026.
5. Steuerliche Behandlung
Investition wird über AfA verteilt – KfW-/BAFA-Zuschüsse mindern die Bemessungsgrundlage. Details in unserem Vermieter-Steuerguide Steuern für Vermieter 2026.
6. Pflichten neben der 65-%-Regel
- Hydraulischer Abgleich bei Mietshäusern über 1.000 m²
- Dämmpflicht oberste Geschossdecke bei Eigentümerwechsel
- Heizungs-Check bei Gasheizungen über 15 Jahre
- Energieausweis bei Vermietung und Verkauf zwingend
7. Strategie-Empfehlung
- Bestandshäuser ohne Sanierungsstau: Wärmepumpe + PV (siehe PV auf dem Mietshaus)
- Sanierungsbedürftige Bauten: erst Hülle (Dämmung, Fenster) – dann Wärmepumpe
- Innenstadt mit Wärmenetz-Verfügbarkeit: meist günstigste Variante
- Ländlicher Raum: Pellet- oder Hybrid-Lösung mit Pufferspeicher
Fazit
Das Heizungsgesetz im Mietshaus ist 2026 keine Existenzbedrohung – sondern eine planbare Investition mit klarer Förderung und Umlagemöglichkeit. Service365 Verwaltung erstellt Heizungs-Strategien für Vermieter in Leipzig, Halle, Magdeburg und Berlin.
Häufige Fragen
Was kostet das 2026?
Energetische Sanierungen kosten 2026 je nach Maßnahme 150–600 €/m². KfW-Förderung (BEG) deckt bis zu 70 % ab, davon bis zu 20 % als Tilgungszuschuss. Modernisierungsumlage: 8 % der Kosten p. a. auf die Miete.
Welche Förderung gibt es 2026?
Die BEG-Förderung der KfW bietet 2026 Tilgungszuschüsse bis 20 % bei Sanierung zum Effizienzhaus 55/40, plus iSFP-Bonus 5 %. BAFA fördert Heizungstausch (Wärmepumpe, Pellet, Solar) mit bis zu 70 % Zuschuss für selbstnutzende Eigentümer.
Welche Fehler sollte ich vermeiden?
Achten Sie auf: iSFP vor Maßnahmenstart (5 % Bonus geht sonst verloren), Förderantrag vor Auftragsvergabe stellen, Modernisierungsankündigung mit 3 Monaten Vorlauf an Mieter (sonst entfällt Umlagerecht).
Lohnt sich die Sanierung wirtschaftlich?
Bei steigenden Energiepreisen und CO₂-Preis (2026: 55 €/t) amortisieren sich Wärmepumpe + Dämmung in 12–18 Jahren. Mit KfW-Förderung verkürzt sich das auf 8–12 Jahre. Steuerlich: 20 % AfA für energetische Maßnahmen über 3 Jahre für Selbstnutzer.
